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填海造地海域使用权价值评估特点

发布日期:2022-01-23 作者: 点击:

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填海造地海域使用权价值评估

⑴评估对象多为待开发或在开发海域

由于海域管理法规规定,填海造地并经过竣工验收后的海域可以换发海域使用证,所以大多数填海造地后的土地都以土地使用权形式存在,故填海造地海域评估对象多为待开发或正在开发的海域。

⑵评估价值受个体自然条件因素影响大

相对于土地使用价值的同类比较性较强而言,海域使用权价值受自然条件的影响明显要大很多。从环境景观角度,海岸线上的景观多具有唯一性,以开发滨海住宅为例,相邻的海域由于角度和景观条件不同其价值也往往差距巨大。

从开发成本角度,海域的水深、动力条件、资源条件都会影响到项目的开发方案、开发成本、开发周期,这些复杂的价值影响因素是土地使用权所不具备的。

⑶评估价值受相关利益者因素制约

海域使用权具有较强的区域依附性。这种区域依附性一方面来源于海域的自然环境相互交叉影响的特征,二是来源于海域使用和管理方面的特殊滞后性。新填海项目一定要依托岸线上既有项目,在基础设施的引入、道路的通达、用途和使用的协调、景观资源的共享等封面都要相互协调。从另外一个角度来看,这一定程度上也会影响到海域使用权市场竞争的充分性。

⑷海域使用权价值评估风险较高

正是由于海域使用权易受个体和外部环境的影响,且可能存在市场竞争不充分情况,因而其价值评估的风险较高。有时,这种波动也可能来自于政策因素,如规划的调整、重大项目的实施带来的不确定影响等。


填海造地海域使用权价值评估特点

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